美的置业、天津泰达等开发商主动宣布"先建后售"，全国现房销售占比已从2019年的10%升至2025年的超33%。预售制主导二十余年后，行业正从制度层面加速切换。
现房市场规模一览
全国现房占比
33%+
2025年前三季度，较2019年的10%大幅提升
深圳现房成交
51%+
2026年3月，每卖2套新房超1套是现房
配套政策城市
约20地
2026年以来出台配套支持现房销售政策
天津首个试点
5.83亿
泰达格调·玖章开盘当日销售额
预售制为何走到今天
预售制的历史逻辑：开发商拿地后即可卖房，用购房者首付和按揭款继续建设，形成"拿地—预售—回款—再拿地"的高周转循环。这一模式在住房短缺年代高效推动了城镇化。
当下为何失效：楼市进入深度调整期，销售放缓导致大量期房"熬成现房"，部分项目预售资金被挪用引发烂尾。购房者信心下降，"开盲盒"式买房的容忍度大幅降低。
制度顶层转向：2024年7月，二十届三中全会明确提出改革商品房预售制度；2025年底住建部将推进现房销售纳入"十五五"核心任务。
政策四梯队：各地所处阶段
梯队
代表地区
政策力度
核心措施
全域强制
海南省
最强
全省新房必须现售，已累计约8万套，新房投诉大幅下降
新供地强制
深圳、湖北荆门
强
2026年1月起新出让土地原则上全部现房销售
部分地块试点
广州、三亚
中
适时选取合适地块试行现房销售，非全面铺开
激励引导型
苏州、成都、无锡
柔性
购现房可提高公积金额度或获最高20万购房资助
深圳福田一宗宅地：经148轮竞价，以7.92亿元、溢价率65%成交，条件即为全部现房销售——市场对现房地块热情并未因此退缩。
现房销售对购房者的两面账
✅ 利好方
购房者得到的
· 所见即所得，规避烂尾风险
· 质量、户型、配套可实地验收
· 无锡等地最高补贴20万元
· 苏州公积金额度可上浮50%
⚠️ 需注意
潜在代价
· 价格可能高于同区域期房
· 楼层、朝向等热门房源先到先得
· 开发商资金压力转嫁风险需评估
· 非所有现房均为"主动现房"，部分为滞销库存
开发商主动转型怎么算账
成本端：现房模式要求"先建后售"，开发商需自备资金撑过建设期，资金占用时间更长，利息成本显著上升。对高杠杆、现金流紧张的房企，这是难以承受之重。
收益端：美的置业徐州君兰玥案例显示，主动现房可作为差异化产品，吸引高品质需求客群，实现溢价。天津泰达格调·玖章开盘即售5.83亿元，验证了现房溢价的市场逻辑。
时机选择：库存去化压力下，率先做现房的品牌房企可借政策红利抢占信任优势；而资金实力弱的房企，则面临被迫出局的压力——行业加速分化。
购房者该怎么看现房时代
先辨别"主动"还是"被动"：目前市面上大量现房是期房滞销拖成的库存盘，而非开发商主动先建后售。两者品质和风险差异显著，不能混为一谈。
政策补贴要核实：苏州公积金上浮50%、无锡最高补贴20万元等优惠均附带条件，需确认自身是否符合"指定项目"
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